Woning huren of kopen: wat is beter?

Laatst gewijzigd op 3 november 2025 door Sayo

Zelfs als je niet op zoek bent naar een woning lees of hoor je vast heel vaak over de huizenmarkt-gekte in Nederland. Afgelopen jaren zijn de prijzen voor zowel huur- als koopwoningen erg hard gestegen. Vooral in de randstad is het haast onbetaalbaar. Kun je dan beter een woning huren of kopen? Het antwoord van veel mensen is: kopen. In Nederland kan het inderdaad voordelig zijn om een woning te kopen. Je krijgt hypotheekrenteaftrek en als je (versneld) aflost, dan heb je straks lagere woonlasten. Toch kan het ook tegenvallen. In deze blogpost heb ik de redenen waarom een woning huren ook een goede optie is op een rij gezet voor je (op een willekeurige volgorde).

Boek van Oeds-Jan Postma: Miljonair met een gewone baan

In dit boek van Oeds-Jan Postma las ik zelf voor het eerst iets over de mogelijke nadelen van het kopen van een woning. Hier een aantal punten*:

• Een huis is geen investering, maar een uitgave: Veel mensen zien een koopwoning als een goede investering, maar Postma benadrukt dat een woning vooral kosten met zich meebrengt (onderhoud, rente, belastingen). Je geld zit vast in stenen en levert niet direct inkomen op, zoals beleggingen dat wel kunnen.
• Beperkte flexibiliteit: Een koopwoning maakt je minder flexibel. Als je ergens anders wilt wonen voor werk of persoonlijke redenen, kun je niet zomaar verhuizen zonder verkoopstress en bijkomende kosten.
• Hoge verborgen kosten: Naast de hypotheeklasten zijn er extra kosten zoals onderhoud, verzekeringen en belastingen. Deze worden vaak onderschat en kunnen het financiële voordeel van kopen verminderen.
• Beleggen kan een beter rendement opleveren: In plaats van vermogen in een huis te stoppen, kun je het investeren in de beurs. Historisch gezien levert een goed gespreide beleggingsportefeuille vaak een beter rendement op dan het rendement op een koopwoning na aftrek van kosten.
• Huren geeft financiële en mentale vrijheid: Huren geeft meer flexibiliteit en minder zorgen over onderhoud en dalende huizenprijzen. Dit zorgt voor minder stress en meer ruimte om nieuwe dingen te proberen, zoals een nieuwe baan in een andere stad (in het buitenland).

Blog van A Purple Life: een interessante quote

Rent is the ceiling. A Mortgage is the floor.

Ik kwam deze quote tegen op de website van A Purple Life. Het betekent dat je huurprijs het maximale is wat je iedere maand kwijt bent aan je woning, terwijl je hypotheek het minimale is wat je iedere maand kwijt bent aan je woning, omdat er allerlei extra kosten zijn die je (ineens) moet betalen. In principe is dit hetzelfde als wat hierboven genoemd is: met een koopwoning heb je nog extra woonlasten. Maar deze quote is net wat anders geformuleerd. Voor mij is het wel een eyeopener. Natuurlijk heb je als huurder wel te maken met jaarlijkse huurverhogingen. Hierover later meer.

Podcast Geldvrienden: aflevering 92

In deze aflevering van de Geldvrienden wordt gesproken over je huis als een investering. Ik ben het met ze eens dat je een koopwoning niet moet zien als een investering. Natuurlijk is het mooi meegenomen als je, wanneer je wil verhuizen, je huidige koopwoning met overwaarde kan verkopen. Maar in de eerste plaatst zou ik kijken naar of ik ergens fijn kan wonen voor een (on)bepaalde periode, niet omdat ik er missschien later geld aan kan verdienen.

Update augustus 2025: De Geldvrienden hebben nog een aflevering (99.1) over het kopen van een woning in plaats van het huren van een woning. En ze komen met interessante berekeningen. Spoiler: het komt erop neer dat je voor een koopwoning van 500.000 euro over een periode van 30 jaar eigenlijk rond de 1,2 miljoen euro kwijt bent. Als je voor 30 jaar huurt, is de laatste 10 jaar huren pas duurder dan kopen. Het kan dus slimmer zijn om een woning te huren zodat je vaste lasten laag blijven, dan kun je het geld dat je bespaart beleggen.

Er zijn natuurlijk nog veel meer bronnen te vinden over dit onderwerp. Ik heb er maar een paar genoemd in deze blogpost.

Mijn eigen situatie

#1 Ik hoef geen woning als investering

Ik woon momenteel in een huurwoning (vrije sector, dus niet bepaald goedkoop) en heb er regelmatig over nagedacht om toch iets te kopen. Dit komt vooral omdat mijn omgeving mij dit vaak adviseert. Veel mensen in mijn omgeving die mij aanmoedigen om een woning te kopen geven als reden dat het een goede investering is. Een woning kan veel in waarde stijgen. Dit is afgelopen jaren wel het geval, maar het is niet altijd zo geweest. De woningmarkt kan ook tegenvallen, en zit je geld vast in stenen. Het levert sowieso geen winst op als je het niet kunt verkopen.

Daarnaast vergeten mensen vaak ook de kosten voor onderhoud, rente en belastingen. Voor onderhoud adviseert het NIBUD om jaarlijks ongeveer 1% van de WOZ-waarde van je woning te sparen. Ik weet niet of dit helemaal klopt. Maar ik kan me wel voorstellen dat we voor onderhoud en renovatie steeds meer moeten betalen (door inflatie en schaarste van goede klussers). Je kunt op de bufferberekenaar van het NIBUD zelf berekenen hoeveel spaargeld je nodig hebt.

Als je een koopwoning hebt betaal je Onroerendezaakbelasting (OZB) en eigenaarbelasting. Deze zijn gebaseerd op de WOZ-waarde (Waardering Onroerende Zaken) van je koopwoning. Omdat prijzen van koopwoningen de laatste jaren zo hard gestegen zijn, moet je dus ook meer belastingen betalen. Je krijgt wel hypotheekrenteaftrek terug, maar dit kan in de (nabije) toekomst veranderen als de overheid andere beslissingen neemt.

Mijn vrienden geven dus iets minder uit aan hypotheek, maar als ze wel rekening houden met onderhoudskosten dan betalen we ongeveer evenveel. Natuurlijk kun je nog wel zeggen dat zij uiteindelijk minder gaan betalen als de hypotheek afbetaald is (over 20-25 jaar?). Dat klopt, maar mogelijk is er dan ook steeds meer onderhoud (of een renovatie) nodig omdat de woning verouderd is. Daarnaast hebben de meesten een hypotheek van 10 jaar, dus wanneer ze weer een nieuwe hypotheek moeten afsluiten kan de rente op dat moment veel hoger zijn dan nu.

#2 Ik heb liever minder woningstress

Als je alleen naar de huurprijs kijkt, dan schrik je misschien wel. Maar mijn huurprijs staat vast (kan wel ongeveer 5% per jaar verhoogd worden). Ik heb het geluk dat ik in een vrij nieuw appartementencomplex woon, dus ik betaal maar een paar tientjes per maand aan servicekosten. (De kopers in dit complex betalen meer dan 300 euro per maand zag ik laatst op Funda.) Mijn woning is volledig gasvrij; alles draait op elektriciteit, waaronder industriële restwarmte en stroom van zonnepanelen op het dak. Omdat het een relatief nieuw huis is, is het ook goed geïsoleerd.

Verder heb ik geen onderhoudskosten en hoef ik geen geld opzij te leggen voor een badkamer- of keukenrenovatie of iets dergelijks. Als er iets kapot is (wat bij de woning hoort), dan bel ik mijn verhuurder. Die moet het (laten) fixen. (Goed om te weten: ik ben absoluut geen klusser!)

Een oud-collega van mij had met haar partner een oude woning in de randstad gekocht, daar bleek later van alles mis te zijn aan de woning. (Gebreken die bij bouwtechnische keuring niet naar boven waren gekomen.) Hierdoor hadden ze ontzettend veel geld, energie en tijd aan de koopwoning moeten besteden. Veel stress dus. Inmiddels zijn ze verhuisd naar een nieuwbouwwoning. Als ze in de vorige woning waren gebleven, hadden ze ook nog overstappen op alternatieve vormen van verwarming, zoals elektriciteit (bijvoorbeeld via een warmtepomp).

Een ander belangrijk punt: als je een slechte VvE hebt, dan zorgt dat ook voor veel hoofdpijn en stress. Dit weet ik (helaas) uit eigen ervaring, maar ook uit ervaringen van een aantal vrienden.

#3 In de randstad hoef ik niet per se een auto te hebben

Ik woon op een, voor mij, perfecte locatie: ik heb geen auto nodig om naar familie, vrienden, sportschool, werk, winkels, etc. te gaan. Ik kan overal naartoe met het ov, op de fiets of zelfs lopend. Dit bespaart mij een hoop geld (vaste autokosten). Het is niet makkelijk om een soortgelijke locatie te vinden wat betaalbaar is. Dit geldt zowel voor huur- als koopwoningen.

Ik heb er weleens aan gedacht om buiten de randstad te wonen, zodat ik lagere woonlasten heb (paar honderd euro?). Maar dan zou ik meer afhankelijk zijn van een auto om mijn familie en vrienden te zien. Dan kost het me uiteindelijk ongeveer evenveel als in de randstad blijven wonen. En met auto naar werk is geen optie (of ik moet ander werk vinden).

#4 Klimaatrisico’s

Wellicht een beetje pessimistisch, maar toen ik nog wel wat actiever keek voor een koopwoning merkte ik bij mezelf dat ik ook rekening wil houden met de klimaatrisico’s. Ik zocht daarom naar gunstiger gelegen gebieden in Nederland. Maar dat lijkt in de (hopelijk verre) toekomst wel een grote uitdaging, check bijvoorbeeld deze video van NOS op 3 over de meest klimaatbestendige plek in Nederland in 2050. En de vraag is of het echt nog zo lang duurt, of dat het toch veel sneller gaat dan de rekenmodellen die gebruikt zijn. Die kunnen namelijk natuurlijk fouten bevatten of bepaalde factoren niet hebben ingecalculeerd.

Dus misschien toch beter om te huren, op anderen manieren te investeren, en later pas te kijken waar ik wil wonen. Wie weet ontstaat er over 20-25 jaar meer ruimte op de woningmarkt wanneer de babyboomgeneratie hun woningen achterlaat. Door vergrijzing en een mogelijke krimp van de bevolking zou de druk op de woningmarkt kunnen afnemen, wat wellicht leidt tot stabilisatie of zelfs daling van de huizenprijzen. Of misschien verhuis ik wel naar een land waar de kosten lager zijn en met minder klimaatrisico’s – als dat dan nog bestaat.

Conclusie

Ik ben zeker niet tegen het kopen van een woning, maar mijn conclusie is dat het (in mijn geval) helemaal niet zo erg is om te huren. Als je last hebt van fomo (zoals ik), kun je het gevoel krijgen dat je wel een koopwoning zou moeten hebben. Maar dat is dus echt niet zo. Zoals in deze blogpost uitgelegd, heeft huren ook voordelen – afhankelijk van wat je persoonlijke wensen en doelen zijn.

Voorlopig blijf ik huren en als ik blijf zitten waar ik zit, dan ben ik het goedkoopst uit. Bovendien betekent nu verhuizen naar een andere huurwoning dat ik voor dezelfde woonruimte veel meer moet betalen aan huur. (Tenzij ik niet meer in de randstad wil wonen, maar dat zie ik niet gauw gebeuren.)

Dit betekent niet dat ik nooit een woning ga kopen (in Nederland of ergen anders). Als ik iets tegenkom wat aan mijn woonwensen voldoet en (voor mij) betaalbaar is, dan sta ik er zeker voor open.

Last but not least: andere manieren om te investeren

Als je op dit moment huurt, dan kun je een schatting maken van het bedrag van alle kosten die je zou maken voor het bezitten van een woning. Dit geld zet je apart om te beleggen**. Als je aan dividendbeleggen doet, dan heb je hierdoor ook nog een passieve inkomstenbron erbij. Het punt is: wat doe je met je (extra) geld? Verstandig omgaan met je geld is belangrijker dan een koopwoning bezitten in de hoop dat je later een overwaarde hebt.

Het is zelfs mogelijk om te investeren in vastgoed-ETF’s. Deze fondsen beleggen in bedrijven die actief zijn in het verhuren van woningen, kantoren, winkelpanden of logistiek vastgoed. Zelf doe ik dat niet rechtstreeks, maar via wereldwijde ETF’s beleg ik automatisch toch een klein beetje in vastgoed. Dit is geen bewuste keuze, want ik ben geen voorstander van winstgedreven woningverhuur. Wonen is een basisbehoefte en zou betaalbaar moeten zijn voor iedereen vind ik. Dat betekent natuurlijk niet dat beleggen in vastgoed verkeerd is; het is uiteindelijk een persoonlijke keuze die voor iedereen anders kan uitpakken.

* De samenvatting van de punten zijn verkregen via een gesprek met Claude 3.7 Sonnet, een AI-model ontwikkeld door Anthropic.

** Ik ben een aantal jaar geleden begonnen met beleggen. As je het interessant vindt, kun je hier meer vinden over waarom ik beleg en mijn ervaringen tot nu toe.

Credits: afbeelding bij deze blogpost is van Freepik